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在獲得上市平臺東華實業後,粵泰集團陸續將廣州、北京、江門、河南等地的優質資產註入東華實業,借此優化上市平臺的價值,進一步壯大企業版圖。

楊樹坪“城啟系”重啟難題,昔日龍頭東山或難再起。

2005年初,城啟集團因偽造行政公文印章30宗,10年超建20萬平方米,欠繳國傢各項款額總計高達30億元等事由,遭到廣州市建委牽頭組建的城啟集團造假專案調查小組的調查,並收到7億元左右的巨額罰單。

為瞭籌措資金脫身,城啟集團在2005年4月起便馬不停蹄地拋售名下土地。僅以4億元便將地理位置優越、總建築面積近40萬平方米的廣州洲頭咀項目轉讓給香港天譽中壢區房貸試算置業;出售北京“柏聯別墅”項目的股權,獲得5600萬元;將廣州“東山紫園”項目股權作價1500萬元轉讓。

誰都沒想到,沉寂近10年後,楊樹坪這場期望中的漂亮翻身仗,就這樣草草收場。

在這之前,楊樹坪和他的“城啟系”已淡出公眾目光很長時間。在廣東的地產江湖,楊樹坪算得上一號傳奇人物。1995年,在廣州鐵路系統工作瞭九年之後,不甘心打一輩子工的楊樹坪下海投身房地產。或許早已身在曹營心在漢,以黑馬姿態殺入廣州樓市的粵泰集團,在前一年(1994年)8月就已成立。

廣州曉港灣項目,是楊樹坪的開山之作,在1995年6月奠基。在彼時同行熱衷於開發100多平方米大戶型時,曉港灣每套“30-50平方米、10萬元左右”的小戶型住宅一炮而紅,這讓楊樹坪成功掘得第一桶金。

另一傢同源同宗的老牌房企城啟集團在不久後起步。工商資料顯示,城啟集團於1998年9月成立,其法人代表為楊樹坪,並曾是粵泰集團的最大股東。



隨後,楊樹坪借助營銷創新強勢挺進華南樓市。1997年,楊樹坪以“50平方米配一個廣州戶口指標;80平方米配兩個戶口指標”的營銷模式直抵傢長心坎。還未開工,所得預售款已足夠完成建設工程。

真正確立楊樹坪在廣州地產界地位的項目,是他2000年開始開發的荔港南灣項目。楊樹坪認為,老城區改造工程可獲得政策支持且拆遷成本低,位於珠江邊的項目一經改造即可成為城區高尚住宅區。事實證明,楊的預判十分精準,改造開發後的荔港南灣於2000年、2001年、2002年連續三年榮獲“廣州十大明星樓盤”。

不過對年營業收入不足10億元的東華實業來說,收購77億元舊改項目有“蛇吞象”之嫌。在不少投資者看來,此次收購失敗在意料之中。今年前三季度,東華實業營業收入為4.5億元,凈利潤2571萬元,公司經營活動產生的現金流凈額為-2.11億元,

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代周報記者說,東華實業過去幾年也有類似並購經驗,幾乎都以收購資金偏大為理由而退出,比如東華實業欲以4.5億元收購鑫源礦業的控股權,10個月後流產。

內容來自163新聞



不過他們並沒有給出更為豐富的回答,僅表示,“鑒於本次收購的難度較大,在監管部門要求的時間內無法完成收購。”在給時代周報記者的回復中,東華實業表示,本次終止收購的原因主要是操作的時間不足。

據時代周報記者瞭解,自2006年起,東華實業已初步形成瞭以北京項目為主,由廣州區域發展向全國其他城市拓展的格局。同時,為瞭避免同業競爭,粵泰集團、城啟集團隻在廣東省內經營房地產開發業務。

時代周報記者翻閱其年報得知,2008-2013年,東華實業年營業收入逐年下降,分別為12.9億元、12.37億元、11.08億元、7.77億元、5.35億元、4.9億元,其凈利潤也從2008年的1.35億降至2010年的7194萬元,2013年再降至2532萬元。直到2014年,上述兩項指標稍有上調至8.91億元和6154萬元。

11月1日晚間,東華實業公告宣佈,公司終止收購北京豐盛胡同舊改項目。它給出的理由是,“收購項目金額較大,牽涉收購難度較大,公司無法明確收購具體時間及計劃安排”。

此外,為調動管理層員工積極性,東華實業還在今年7月仿效萬科、龍湖等企業推出瞭員工持股計劃,涉及股票數量不超過1500萬股,籌集資金總額上限為8400萬元。

經過“規劃門”的折騰,曾經笑傲廣州地產界的“城啟系”已喪失地位,大多數項目處於停滯狀態。“‘規劃門’讓楊樹坪元氣大傷,他想要東山再起或有難度。”中原地產項目部經理黃韜曾向時代周報記者坦言,他並不看好“城啟系”重新躋身廣州十大開發商之列的可能。

在2005年之前,楊樹坪是最為意氣風發的開發商之一,他的“城啟系”媲美保利、富力和合生創展。但是,一夕之間,“規劃門”事件幾乎將楊樹坪和他的“城啟系”推至崩潰邊緣。

兩個月前,他旗下的廣州老牌上市房企東華實業(600393.SH)出資3055萬元,收購瞭億城泉說55%股權。在當地,這個盤以最貴得名,約4萬元/平方米的售價是當地別墅均價的三四倍。

東華企業並未公開豐盛胡同危改(舊改)西區D、E地塊的具體信息。2012年的一份環評公示顯示,上述舊改地塊位於北京西城區太平橋大街豐盛胡同北側,占地面積約為35170平方米,總建築面積約為331850平方米,將興建數幢四層至15層高綜合樓。

“城啟系”一直嘗試借道東華實業的上市平臺整合資源,達到整體上市並融資的目的。

這裡是北京核心商圈所在,靠近西城區金融街,開發前景可謂是一片光明。北京當地中介機構所提供的數據顯示,該片區內寫字樓租金為每日每平方米9-10元,部分二手房單價已超過10萬元/平方米。

11月10日,廣東從化溫泉鎮,楊樹坪現身億城泉說現場剪彩。

繼2005年規劃門事件後,楊樹坪一度隱遁,直至2008年城啟·天鵝灣項目上市,楊樹坪才公開亮相,“雖然早兩年摔瞭一跤,摔得很痛,但我們現在還很年輕,爬起來,可以繼續往前走。”

在國內,東華實業第一個開始瞭房地產業的破冰之旅,其前身由東山區引進外資住宅建設指揮部於1979年4月成立。通過向香港人學習,東華實業摸出瞭蓋房子和賣房子的門道,從開發東湖新村起就創下瞭全國房地產業的多個第一:第一個純商品住宅小區,第一次引進外資開發房地產,第一次引進物業管理制度等。

一夕之間,“規劃門”事件將楊樹坪和“城啟系”推至崩潰邊緣。此後,楊樹坪轉戰北京、海南等地欲東山再起,卻鮮有聲響。今年10月底,那筆高達99億元的北京舊改項目收購,曾被外界視為楊樹坪沉寂10年後高調復出的謀局。不過,這場兇猛進京之舉,短短十天後就宣告泡湯。

這是近十年來,楊樹坪為數不多的幾次公開亮相之一。現場大多數年輕記者並不知道,在2005年之前,楊樹坪曾是最為意氣風發的開發商之一,他的“城啟系”媲美於保利、富力和合生創展,擁有“廣州十大地產開發商”頭銜。

這是當時廣州有史以來最大一筆針對企業的罰款,也是當時國內地產商因違規受到的最嚴厲責罰。城啟集團旗下的十三行廣場、荔港南灣、逸藍華庭、城啟晴軒、廣百新翼盡數遭到查封。楊樹坪一度被限制出境,該集團多名高管亦被控制。

東華實業北京舊改收購鎩羽 資產註入年底前完成

“售樓款全部拿去交補罰款,當時城啟的壓力不言而喻。”曾任職於城啟集團銷售中心副總經理的朱宇曾告訴時代周報記者,“規劃門”清查判案後,城啟樓盤解封開售,雖銷售良好,但“城啟系”資金仍入不敷出。

以東華實業的財務數據來體現,2006年,東華實業的營業收入由2005年的5.7億元銳減至3.44億元,利潤和凈利潤分別為9775萬元、3176萬元,同比分別減少瞭7.51%和26.96%。

“規劃門”7億巨額罰單往事

二水鄉二胎房貸是什麼意思45億元資產註入等待“爬起來”

時代周報記者梳理發現,1995-2005年間,楊樹坪在廣州成功開發十多個樓盤,開發地塊面積達40多萬平方米,銷售商品房超過100萬平方米。在廣州以外,楊樹坪不斷攻城略地,2002年成立北京分公司,2003年初收購原江門市最大的國有地產集團。

對於楊樹坪而言,“城啟系”洗牌是必然的,其中最為關鍵的好牌則是東華實業。

在資本市場上,楊樹坪更是長袖善舞。他先後入股廣百股份、廣州證券、收購老牌上市房企東華實業,打造出資本市場上的“城啟系”。

站在香港地產界巨人肩上,東華實業陸續開發瞭湖濱苑、五羊新村、花園新村、文德大廈等廣州最早一批住宅小區。

77億京城舊改收購敗局

這份意向書透露,東華實業有意收購北京萬聯中天房地產開發有限公司(簡稱“項目公司”)100%股權,後者具有開發建設北京市西城區豐盛胡同危改(舊改)西區D、E地塊權利。中山國富則是項目公司唯一指定的項目收購公司北京方圓中地置業有限公司(簡稱“方圓公司”)的大股東,目前全面負責豐盛胡同地塊項目的收購工作。上述擬收購資產的總價預計不超過人民幣77億元。

更有投資者質問東華實業,“收購失敗是肯定的事,是否另有內幕?”在11月6日,這些質疑聲直接擺到瞭東華實業董事長、總裁楊樹坪面前,他和東華實業的副總裁李宏坤、董秘蔡錦鷺、財務總監楊建東需要一起作出回應。

在近年東華實業的業績報告中,每每都要提及收購和定向增發,期待實現“粵泰集團和城啟集團之間的房產業務整體上市,一並解決上市公司與控股股東及關聯公司之間存在的同業競爭。”

然而,時運並沒有站在楊樹坪的身旁。自上市以來,東華實業尚未通過證券市場進行過再融資。2005年,由於股改影響,證監會宣佈暫停再融資。其後,東華實業2007年11月與2008年3月的兩筆收購與增發計劃,均以失敗告終。

直到2013年12月26日,已停牌四個月的東華實業發佈公告,將收購粵泰集團、城啟集團等持有的八個地產項目,標的資產預估值45.74億元。2014年7月3日,醞釀半年之久的東華實業重組方案在股東大會獲得通過。

2015年11月20日,在宣佈重組事宜近兩年後,東華實業宣佈,預計2015年12月31日前完成重組資產的全部過戶手續。

這對解決東華實業的土地瓶頸,效果是顯而易見的。目前東華實業大部分在售項目已接近尾聲,可產生現金收益的空間不大。

時代周報記者通過東華實業2015年前三季度業績報告瞭解到,廣州益豐項目已經進入銷售收尾期。而公司分別計劃投資5.5億元與5億元的廣州嘉盛與旭城項目正在緊張施工中,項目總建築面積分別為6.28萬/平方米與3.74萬/平方米。

東華實業位於淮南擁有90%權益、占地面積達1006畝的天鵝灣項目目前仍處在前期開發階段。位於北京擁有70%權益、投資總額達18億元的京華虹灣項目已取得商業性質一級土地使用權證,正在進行一級開發的前期拆遷工作。而備受業界關註的廣州番禺區“官堂村”、“樟邊村”城中村項目,正在進行相關改造的方案設計。

多個項目仍處在開發階段,短時間內難以產生效益,導致東華實業業績增長乏力。2015年半年報顯示,北京虹灣、三門峽東華、西安東華、廣州旭誠等房地產項目公司在上半年分別虧損約40萬元、92.2萬元、72.26萬元和27萬元。

為瞭這筆收購,東華實業籌劃瞭兩個月之久。早在今年8月25日,東華實業因籌劃重大事項停牌,隨即到當月31日,其宣佈以自有資金收購非關聯方房地產股權資產事項。直到10月20日,東華實業首次披露瞭該項收購的重大進展,其中談及與北京中山國富房地產發展有限公司(以下簡稱“中山國富”)簽訂瞭《豐盛胡同項目收購合作意向書》。

楊樹坪近年來全面展開多元化佈局,如投資的大型礦產資源,反映到東華實業的財報數據上,也並不理想。今年上半年,東華實業子公司茶陵縣明大礦業投資虧損達170萬元。這也導致東華實業近年來經營活動產生的現金流凈額一直為負增長。2010-2014年,這一數值分別為-1.08億元、-2.59億元、-1.21億元、-4935萬元和-522萬元。截至2015年9月30日,公司經營活動產生的現金流凈額為-2.11億元,去年同期則為1421萬元,同期減少-1585%。

值得註意的是,去年至今,東華實業疲軟的業績已出現一定改善。2014年,東華實業營業收入和凈利潤分別為8.91億元和6154萬元,分別同比增幅為82.06%和143.06%。今年前三季度,東華實業營業收入為4.5億元,凈利潤2571萬元。

不過,困擾東華實業多年的土儲匱乏燃眉之急,眼下看似已解。11月20日晚間,東華實業公告稱,預計今年12月31日前,公司收購大股東粵泰集團和關聯方城啟集團等近45.74億元的資產重組事項,將完成全部過戶手續。該項重組事宜開啟至今已有兩年之久。

在簽訂收購意向書僅10天後,一筆高達77億元的北京舊改項目收購案即宣告“流產”。



本文來源:時代周報 作者:胡天祥



當年的地產達人楊樹坪能否背水一戰滿血復活,市場仍將拭目以待。畢竟“城啟系”失去的地產黃金十年,已難以再追回。

新聞來源http://money.163.com/15/1201/05/B9NPEJMK00253B0H.html
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